Как оформить покупку квартиры самостоятельно.

При поиске жилья для каждого человека важны разные аспекты. И вот, когда Вы уже нашли подходящий вариант, изучили все его особенности, договорились о цене, Вам предстоит последний и один из самых значимых этапов перед заключением сделки: проверить документы при покупке квартиры.

Данному этапу стоит уделить особое внимание. В противном случае, если необходимые документы при покупке квартиры не будут должным образом проверены, сделка может быть оспорена по ряду обстоятельств, что повлечет за собой возврат сторонами друг другу всего полученного по сделке.

Причем в результате аннулирования сделки квартира в любом случае перейдет обратно от покупателя к продавцу, а вот вернутся ли к покупателю уплаченные деньги – это уже под большим вопросом, даже несмотря на решение суда о взыскании с продавца денег, уплаченных по сделке, признанной недействительной/ничтожной. У продавца на момент вынесения решения их может попросту не оказаться, и решение будет исполняться годами, если вообще когда-нибудь будет исполнено.

! Именно поэтому документы при покупке квартиры необходимо тщательно проверить. Надлежащая проверка документов при покупке квартиры не является стопроцентной гарантией того, что сделка не сможет быть оспорена, но существенно уменьшит данные риски, либо будет являться предпосылкой для отказа от сделки (иногда отказ от сделки тоже является вариантом).

Многих людей, которые сталкиваются с таким приятным событием, как покупка квартиры, волнует вопрос, как оформить куплю продажу квартиры самостоятельно, без обращения в агентство недвижимости.

Причин такому поведению покупателей квартир может быть несколько, в том числе:

• уже имеющийся, к сожалению, негативный опыт сотрудничества с риэлтерской компанией;
• желание сэкономить на стоимости риэлтерской услуги и др.

Таким образом, какие документы проверять при покупке квартиры?

1. Паспорт продавца. Проверьте его фамилию, имя, отчество, возраст, серию и номер паспорта, орган и дату его выдачи, регистрацию, сведения о заключении брака, в том числе дату регистрации брака, фамилию, имя и отчество супруги. Все вышеуказанные данные имеют большое значение.
2. Оригинал свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации, которое подтверждает ваше право собственности на квартиру;
3. Оригинал документа, подтверждающего, на каком основании квартира принадлежит (договор купли-продажи, дарения и др.);
4. Технический паспорт на квартиру;
5. Копия лицевого счета или справка о месте жительства и составе семьи.

Проверяя документы при покупке квартиры, запросите у продавца справку об истории объекта. Данную справку может взять собственник квартиры в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру по месту нахождения квартиры, в которой Вы найдете следующие важные сведения:

•  сведения о квартире и самом собственнике, в том числе о его доле в праве на квартиру (для единоличного собственника такая доля составляет 1/1). Собственником должен быть продавец, т.е. человек, чей паспорт Вы проверили;
•  в справке будут указаны все предыдущие собственники данной квартиры, на основании каких сделок у них возникало право собственности, когда и в результате каких обстоятельств (наследование, дарение, купля-продажа и т.д.) право собственности переходило от одного к другому;
•  будут указаны имеющиеся запреты и ограничения в отношении данного объекта.

По справке об истории тщательно проверьте основание перехода права собственности к продавцу.

Если право перешло в результате наследования, возникает риск объявления новых наследников наследодателя, которые предъявят требования на всю квартиру или ее долю. В такой ситуации максимально не обезопасит сделку даже ознакомление с материалами наследственного дела у нотариуса, где должно быть указано, что у наследодателя не имеется иных наследников, кроме того, который в результате наследования стал собственником. Нотариусу невозможно проверить всех детей, иных родственников наследодателя, которые могут впоследствии объявиться. Переход права на квартиру в порядке наследования существенно увеличивает риск сделки. В этой ситуации необходимо проверить всех возможных наследников (по завещанию и по закону), которые могли бы попытаться оспорить завещание. В случае если квартира перешла продавцу в порядке наследования, рекомендуется отдельно оценить риски конкретной ситуации с адвокатом.

Если право на квартиру перешло к продавцу в результате возмездной сделки (например, купли-продажи), проверяя документы при покупке квартиры, необходимо проверить, состоял ли собственник в момент приобретения квартиры в браке.

По общему правилу все имущество, нажитое в период брака, является общей совместной собственностью супругов независимо от того, на кого оно оформлено или кем из них вносились денежные средства. Данное правило действует, если брачным договором супруги не установили иное (Исключением из общего правила является переход права в результате дарения или наследования).

При отчуждении квартиры в такой ситуации по закону требуется письменное согласие супруги. Его обязательно необходимо запросить и проверить даже, если супруги на момент сделки состоят в разводе (т.к. возможно исковая давность по разделу совместно нажитого имущества еще не вышла). Согласие должно быть удостоверено нотариально. В противном случае сделка может быть аннулирована по иску несогласной супруги (супруга) продавца, в браке с которой (которым) была приобретена квартира.

Хотелось отметить, что регистраторы агентства по государственной регистрации и земельному кадастру не всегда имеют возможность, исходя из имеющихся документов, проверить, находился ли продавец в момент приобретения квартиры в браке или нет.

В этой связи зачастую нелишним будет запросить у продавца дополнительные документы, касающиеся периодов его нахождения в браке. Наиболее точно определить, какие действия стоит предпринять в такой ситуации, можно с адвокатом.

! Обращаю Ваше внимание на то, что если из истории объекта следует, что собственников у квартиры было несколько, и она отчуждалась от одного к другому, в результате чего оказалась у Вашего потенциального продавца, возраст, основания перехода права, наличие или отсутствие брака в момент приобретения, согласие второго супруга, полномочия доверенного лица и все остальные обстоятельства, о которых шла речь выше, необходимо проверить в отношении каждого собственника, по каждой сделке (иному основанию для перехода права), т.е. по каждому звену в цепи сделок.

Дело в том, Ваша (итоговая) сделка аннулируется при признании недействительной любой из сделок, на основании которых квартира ранее передавалась от собственника к собственнику, и в результате по цепочке дошла до Вашего продавца.

Чем больше у квартиры было собственников и, соответственно, тем больше звеньев в цепи переходов права, каждое из которых может быть оспорено, что влечет аннулирование заключенной с Вами сделки. Поэтому наличие множества предыдущих собственников квартиры существенно увеличивает риск сделки.

Все звенья в цепи, все документы при покупке квартиры, должны быть тщательно проверены.

Поэтому и в такой ситуации рекомендуем обратиться к профессиональному юристу за детальной проверкой документов при покупке квартиры исходя из имеющихся данных.

Обязательно проверьте свидетельство о государственной регистрации перехода права на квартиру у продавца и технический паспорт. Уточните адрес квартиры, убедитесь, что он соответствует реальному расположению квартиры, которую Вы хотите купить. Проверьте инвентарный номер квартиры, данные о собственнике. Проверьте технические характеристики квартиры (площадь, количество комнат и др.), а также соответствие указанной в техпаспорте планировки фактической планировке квартиры. Это убережет Вас от проблем, связанных с неузаконенной перепланировкой.

Дополнительно запросите у собственника справку об отсутствии задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Это отдельный документ, который также можно получить в расчетно-справочном центре по месту нахождения квартиры. Можете проверить состояние счетчиков воды и электроэнергии, убедиться, что расход по имеющимся показателям на момент сделки оплачен.

Обязательно! Все справки, о которых велась речь выше (об истории квартиры, из расчетно-справочного центра и т.д.), должны быть максимально актуальными по дате их получения, т.е. взяты накануне их проверки Вами.

Если Вы решили приобрести квартиру самостоятельно, т.е. без участия агентств по недвижимости, Вы можете обратиться за помощью к профессиональному юристу для сопровождения сделки по купле-продаже квартиры (недвижимого имущества).

Я рада буду Вам помочь.

С уважением, Ольга Мироновская!